فوبیای وام مسکن
تاریخ انتشار: ۲۷ فروردین ۱۴۰۳ | کد خبر: ۴۰۱۲۷۷۳۸
«ادعای تورمی درباره وام مسکن» جلوی طرح افزایش سقف تسهیلات خرید خانه قد علم کرده است. این طرح توسط گروهی از کارشناسان بانکی برای ارائه به سیاستگذار آماده شده است. با این حال، احتمال «مواجهه انحرافی» با آن وجود دارد.
به گزارش دنیای اقتصاد، بررسیها نشان میدهد «تورمزا بودن وام مسکن» یک توهم است، چون طی ۹ سال «تثبیت سقف وام» قیمت مسکن در تهران ۷ برابر شد، اما در سالی که قدرت پوششی این تسهیلات ۷۰ درصد افزایش یافت، تورم مسکن صفر شد.
بیشتر بخوانید:
اخباری که در وبسایت منتشر نمیشوند!
طرح گروهی از کارشناسان بانکی برای «افزایش سقف وام خرید مسکن از مسیر پرداخت چند فقره تسهیلات برای خرید یک آپارتمان به خریداران شراکتی» به مانع برخورد کرده است؛ مقاومتی که طی دو دهه گذشته نیز هر بار حرف «تعدیل قدرت خرید مسکن» وسط میآمد، بر سر این راه شکل میگرفت.
«دنیایاقتصاد» در این بررسی، اثبات میکند «ادعای مخالفان تقویت قدرت وام مسکن مبنی بر تورم زا بودن آن، نوعی توهم است».
هفته گذشته «دنیایاقتصاد» جزئیات نسخه پیشنهادی توسط یکی از بانکها برای «افزایش مبلغ وام خرید مسکن به شکلی که هم قدرت تسهیلات به سطح کارآمدی حداقلی برسد و هم امکان پرداخت قسط ماهانه آن وجود داشته باشد» را منتشر کرد.
بر اساس این نسخه که گفته میشود تحویل مقامات بانک مرکزی نیز شده است، «سقف کنونی وام خرید خانه که در تهران به شکل دریافت انفرادی ۵۶۰ میلیون تومان (با احتساب وام جعاله) است، به حدود یک میلیارد و ۲۰۰ میلیون تومان افزایش مییابد». مبلغ قسط چنین تسهیلاتی با مدت بازپرداخت کمتر از ۱۵ سال، حدود ۲۶ میلیون تومان در ماه خواهد بود که از «توان پرداخت (قسط) ماهانه زوجهای متقاضی خرید خانه» به مراتب بیشتر است؛ بیش از دو برابر توان خانوارها. از همین رو، در این نسخه، «امکان پرداخت تفکیکی چند فقره وام خرید با سقف مجموع ۱.۲ میلیارد به چند نفر که به صورت شراکت دانگی برای خرید یک واحد مسکونی اقدام میکنند، در نظر گرفته شده است تا قفل پرداخت قسط باز شود».
از آنجا که طی سالهای اخیر، متقاضیان صاحب خانه شدن تحتتاثیر جهش قیمت و توان مالی پایین، عمدتا با حمایت (شراکت) اعضای خانواده موفق به تهیه بودجه خرید شده اند، مدل خرید مشارکتی آپارتمان، به نوعی در حال شیوع است و اکنون، «تعدیل قدرت وام به شکل خرید شراکتی»، میتواند تا حدودی قفل صاحب خانه شدن را باز کند.
اما مقابل تصویب این طرح، «مقاومت بزرگ» شکل گرفته است. مخالفان «افزایش مبلغ تسهیلات خرید مسکن»، فوبیای تورمی دارند به این معنا که «هر نوع تعدیل سقف وام را مساوی صعود قیمت مسکن» عنوان میکنند.
خیلی پیشتر، در زمان دولت نهم، گروهی از کارشناسان حامی دولت، «وام مسکن را دینامیت بازار ملک تعبیر میکردند» تا بر «تورم زا بودن این ابزار اصلی خانه اولیها در جهان» تاکید کنند و مانع «موافقت بانک مرکزی در آن سالها برای احیای قدرت این تسهیلات» شوند.
اکنون نیز همان ادعای تورمی برای مسکن مطرح است. اما این ادعا، واقعیت دارد؟
تورم یا توهم؟بررسیها با استناد به «روند تاریخی افزایش سقف وام خرید مسکن در تهران» و همچنین «روند تورم مسکن» طی دو دهه گذشته نشان میدهد، «محرکهای صعود قیمت آپارتمان در پایتخت (و البته در سایر شهرهای ایران)، عناصری غیر از وام بوده است».
بی اثر بودن «اثر افزایش قدرت خرید مسکن از محل تقویت سقف وام» بر روی سطح قیمت آپارتمان به دو علت است؛ علت اول، «ناچیز بودن سهم پوششی مبلغ وام حتی در لحظه افزایش سقف» و علت دوم نیز «وزن بالای محرکهای اصلی تورم مسکن در مقایسه با محرک بانکی» است. از اوایل دهه ۸۰ تا سال ۹۷، دو مرتبه، سقف وام خرید مسکن توسط شورای پول و اعتبار افزایش پیدا کرد. از اوایل دهه ۸۰ تاکنون نیز چهار مرتبه این اتفاق رقم خورد، اما در این بررسی، بازه زمانی ۸۴ تا ۹۷، مبنای تحلیل بازار قرار گرفته است، چون از سال ۹۷ تاکنون، «جهشهای تاریخی قیمت مسکن ناشی از انتظارات تورمی، جهش دلار و ریسکهای قوی غیراقتصادی»، مسیر بازار معاملات آپارتمان را از «ریل خریدهای مصرفی»، منحرف کرد و بنابراین، چون وام خرید نقشی در معادلات بازار مسکن (در این سالهای اخیر) نداشت، در این بررسی لحاظ نشده است.
از سال ۸۴ تا ۹۲، یعنی درست در مقطع کاری دولتهای نهم و دهم –برههای که دولت همه امکانات در اختیارش را برای ساخت مسکن مهر بسیج کرد و اعتقادی به وام خرید مسکن نداشت، «سقف وام خرید مسکن ثابت نگه داشته شد و هیچ تعدیلی (افزایشی) نیافت». با این حال در همان فاصله زمانی ۹ ساله، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران ۹ برابر شد و از حدود نیم میلیون تومان به نزدیک ۴ میلیون تومان رسید.
این مقایسه اثبات میکند، «تورم مسکن، مستقل از وام مسکن، به راه خود ادامه داده است». در این میان، آنچه مهر تایید پررنگتر بر «توهم تورم زایی وام مسکن» میزند، تغییرات نزولی قدرت پوششی وام طی همین سالهای مورد بررسی است.
سال ۸۴، قدرت وام، معادل ۲۸ مترمربع از یک واحد مسکونی در تهران بود؛ این یعنی حدود ۵۰درصد از بهای خرید یک آپارتمان ۶۰ مترمربعی در آن سال که به نسبت، قدرت مناسبی برای خرید خانه اول به حساب میآمد. اما در سال ۹۲، به علت ثبات چندساله سقف وام و صعود قیمت مسکن، قدرت تسهیلات به ۵ مترمربع سقوط میکند و بی اثر میشود، اما در همان سال ۹۲، بازار مسکن تحتتاثیر ریسکهای بیرونی غیراقتصادی و التهابات ارزی، با جهش قیمت روبهرو شد.
بعداز تثبیت ۹ ساله مبلغ وام، در سال ۹۳، رقم تسهیلات خرید مسکن با ۷۰درصد افزایش به ۳۵ میلیون تومان میرسد، اما اینجا هم، مسیر تورم مسکن، متفاوت از افزایش وام است. در سال ۹۳، بازار مسکن از «تورم شدید سالهای ۹۱ و ۹۲» عبور میکند و ریسکها فروکش میکند، در نتیجه، قیمت مسکن که از محرکهای بیرونی اثرپذیر است، در سال ۹۳ به ثبات نسبی میرسد و حدود ۱۰درصد افزایش مییابد.
خیالی بودن نقش مخربدر سال ۹۴ بار دیگر سقف وام خرید مسکن ۷۰درصد افزایش پیدا میکند و آنجا هم ثبات نسبی در بازار مسکن با بهبود اوضاع اقتصادی و سیاسی در کشور، به تورم صفر ملکی منجر میشود که باز هم، «بی اثر بودن افزایش وام بر روی سطح قیمت» را نشان میدهد.
اما در سالهای ۹۵ تا ۹۷ که سیاستگذار پولی، «تعدیل قدرت وام» را از دستور کار خارج میکند، بازار مسکن با رشد دو برابری قیمت روبهرو میشود. علت جهش ۲۰۰ درصدی متوسط قیمت آپارتمان در تهران از ۹۵ تا پایان ۹۷، «اثر تورمی ریسکهای مرتبط با خروج از برجام و التهاب دلار بر بازار ملک» بود.
نمای کلی از آنچه طی سالهای ۹۰ تا ۱۴۰۲ به صورت تجمیعی بر تغییرات وام مسکن و قیمت مسکن گذشته، حکایت از آن دارد که طی این دورهها با فراز و فرودهای مختلف متغیرهای موثر بر بازار ملک، تورم مسکن بیشتر از افزایش مبلغ وام بوده است.
قیمت واحدهای مسکونی در این فاصله ۳۹ برابر شده، اما مبلغ وام ۲۸ برابر شده است.
اکنون، «خیالی بودن نقش تخریب گر وام مسکن در بازار»، با کارنامه حدود ۲۰ ساله تغییرات قیمت مسکن، محرز است. در شروع سال جدید، چنانچه «شرایط حداقلی برای تامین مالی خانه اولی ها» فراهم بیاید، این گره گشایی از سمت تقاضای مصرفی میتواند اثر مستقیم و معنادار بر تحریک سمت عرضه داشته باشد.
طی سالهای اخیر، رکود خرید مصرفی آپارتمان باعث ثبت رکود تاریخی تولید مسکن شد و همین رکود عرضه، به شکل دومینویی روی تورم مسکن و تعمیق رکود خرید اثر سوء داشته است.
منبع: فرارو
کلیدواژه: وام مسکن مسکن قیمت مسکن قیمت طلا و ارز قیمت خودرو قیمت موبایل سقف وام خرید مسکن میلیون تومان درصد افزایش بازار مسکن افزایش سقف تورم مسکن قیمت مسکن خرید خانه قدرت وام برابر شد مبلغ وام وام مسکن ریسک ها سال ها
درخواست حذف خبر:
«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را بهطور اتوماتیک از وبسایت fararu.com دریافت کردهاست، لذا منبع این خبر، وبسایت «فرارو» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۴۰۱۲۷۷۳۸ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتیکه در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.
با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.
خبر بعدی:
قالیباف به بانک مرکزی اولتیماتوم داد
به گزارش تابناک، اعتماد نوشت: اين جلسه با حضور احسان خاندوزي وزير اقتصاد و امور دارايي، محمدرضا فرزين، رييس كل بانك مركزي، سيد محمد حسيني معاون پارلماني رييسجمهور از مجموعه دولت و روساي چند كميسيون مرتبط با مسائل اقتصادي در مجلس برگزار شده و مطابق خبري كه «ايسنا»از آن منتشر كرده، رييس مجلس در جمعبندي جلسه از دولت و به ويژه بانك مركزي درخواست يك «برنامه مكتوب» براي مديريت بازار ارز كرده است. اين در حالي است كه مجلس پيش از اين و در قالب اصلاح قانون بانك مركزي به رييس كل اين بانك «اختيار تام»براي مديريت بازار ارز داده بود.
در اين جلسه محمدرضا فرزين رييس كل بانك مركزي گزارشي از وضعيت بازار ارز و تحولات اقتصاد كلان كشور ارايه كرده و وزير اقتصاد و روساي كميسيونهاي اقتصادي، صنايع و معادن و جهش و رونق توليد مجلس هم به تشريح راهكارهاي خود براي كنترل نرخ ارز پرداختند.
اما قاليباف در اين جلسه از عملكرد اقتصادي دولت انتقاد كرده و گفته است: «ما دنبال تكرار جلسات نيستيم و جلسه سومي وجود ندارد. بنابراين بايد در مورد موضوع به جمعبندي برسيم و نتيجه نهايي را به صحن علني ارايه كنيم. در اين رابطه با توجه به اصرار نمايندگان براي بررسي موضوع در صحن علني، به صورت مشخص به نمايندگان گفتم اگر به جمعبندي و اتفاق نظر با دولت نرسيم مجلس خود به جمعبندي روشن ميرسد.»
در اين نشست، قاليباف با بيان اينكه نبايد به ارايه گزارش اكتفا كرد، گفت: در نشست قبلي به اندازه كافي گزارش ارايه شد. دوستان دولت بايد بهطور روشن و شفاف رويكرد رو به جلو براي مديريت بازار ارز ارايه كنند.
قاليباف با تاكيد بر اينكه بايد بر روي اصل موضوع بحث و گفتوگو كنيم و در مورد رويكردها، اشكالات و راهكارها به جمعبندي برسيم، بيان كرد: واقعيت اين است كه ناترازيها در قيمت ارز تاثيرگذار است؛ بنابراين نميتوان نظام يكپارچه اقتصادي را ناديده گرفت؛ دولت و مجلس بايد به اين مهم توجه داشته باشند.
وي با بيان اينكه حكمراني از دو بخش تشكيل ميشود، گفت: يك بخش تشخيص علمي و ديگري تصميم سياسي است؛ تشخيصهاي علمي ما به دلايل مختلف تحت تاثير تصميمهاي سياسي قرار دارد كه اگر تركيب آنها را با هم رعايت كنيم، ميتوانيم مشكلات را حل كنيم اما اگر تشخيص علمي را فداي تصميم سياسي كنيم بهطور حتم دچار مشكل خواهيم شد. همچنين اگر به تشخيص علمي بدون شرايط سياسي كشور توجه كنيم با مشكل مواجه خواهيم شد بنابراين تعادل اين موضوع مهم است.
قاليباف با تاكيد بر اينكه مجلس در عين اختلاف سليقه و اختلاف ديدگاه با سياستهاي ارزي دولت همراهي كرده است، گفت: همه اختيارهاي موجود در قانون دايمي را به رييس بانك مركزي داديم و هر چه ايشان در جلسه سران قوا بيان كردند قبول كرديم اما شرايط كنوني نشان ميدهد كه هم رويكرد اقتصادي و هم رويكرد مديريتي در موضوع ارز دچار اشكال است.
وي با اشاره به تورم كالاهاي اساسي كه با ارز ترجيحي وارد ميشوند و تاكيد بر ضرورت اصلاح رويكردهاي اقتصادي در اين زمينه، گفت: بهطور روشن و مشخص امروزه در سياستهاي ارزي از نگاه اقتصادي دچار مشكل هستيم و طرح جامعي براي رويكرد اقتصادي در ارز وجود ندارد.
اظهارات رييس مجلس در جلسه با برخي از مسوولان اقتصادي دولت پس از آن صورت ميگيرد كه نرخ ارز در سال جديد دچار نوسان قيمتي شده و حالا در كانال 64 هزار توماني معامله ميشود. اتفاقي كه بسياري از كارشناسان و حتي تيم اقتصادي دولت آن را ناشي از «هيجانات زودگذر بازار» دانستهاند. از طرف ديگر، در دو سال و نيم گذشته، نرخ تورم همواره بالاي ۳۰ درصد و در بيشتر اوقات حتي بالاي ۴۰ درصد بوده است.
چند روز پيش مركز آمار گزارش تورم فروردين ماه امسال را منتشر كرد كه مطابق آن نرخ تورم سالانه در اين ماه 38.8 درصد اعلام شده است. اين نرخ تورم، كاهشي نسبي در مقايسه با نرخ تورم در اسفند ماه داشته، اما همچنان ايران در كنار آرژانتين و تركيه، جزو كشورهايي با شديدترين تورم در سراسر جهان قرار دارد.
با اينكه رييس كل بانك مركزي به تازگي در توجيه سياستهاي پولي دولت عنوان كرده كه«نرخهاي بازار غيررسمي نقشي در تعيين قيمت كالاها ندارد.» اما از بازار خوراكيها در ماه ابتدايي سال خبرهاي چندان جالبي بيرون نميآيد. چنانكه، در فروردين ماه، خوراكيها با شوك قيمتي روبرو شدهاند بهطور مثال، تورم بخش سبزي و حبوبات فقط در يك ماه، نزديك به 9.5 درصد بالا رفته. يا انواع گوشت قرمز و سفيد نزديك به 3 درصد رشد تورم ماهانه داشتهاند. از سوي ديگر گزارش مركز آمار ايران از رشد ماهانه قيمت چند كالاي خوراكي در مناطق شهري نشان ميدهد كالايي مانند پياز بيشترين جهش قيمت را در يك ماه اخير داشته است. پياز در اين يك ماه 29.5 درصد رشد قيمت داشته و پس از آن، شديدترين گراني خوراكي براي پرتقال است كه تنها در يك ماه بيش از 15 درصد گرانتر شده است.
در واقع هر سال به دليل افزايش قيمت مواد اوليه، صنايع مختلف درخواستهاي خود را براي «افزايش رسمي قيمت» به نهادهاي بالادستي ارايه ميكنند و دولت هم بعد از مدتي تن به خواسته توليدكنندگان ميدهد.
در آخرين تحولات، به تازگي انجمن توليدكنندگان ماكاروني درخواست افزايش قيمت داده و گويا وزارت صمت با افزايش 13 درصدي قيمت اين كالا موافقت كرده. ماكاروني جزو كالاهايي است كه در يكي- دو سال گذشته جايگزين برنج در بسياري از خانوارها شده و به همين دليل افزايش قيمت اين كالا، اثر نامطلوبي در شرايط مصرف كربوهيدرات در خانوراها خواهد داشت.
اما اين اتفاق فقط در صنايع غذايي رخ نميدهد. در بازار كالاي غيرخوراكي نيز توليدكنندگان همواره پس از افزايش قيمت مواد اوليه به دنبال قيمت جديدي هستند كه با فرمول هزينه-درآمد آنها جور در بيايد. بهطور مثال، 28 فروردين ماه نامهاي به نقل از شركت «يزدتاير» منتشر شد كه در آن نسبت به مجوز افزايش قيمت 33 درصدي محصولات اين شركت اطلاعرساني شده بود. در عين حال، گفته ميشود كه برخي توليدكنندگان لوازم خانگي درخواست افزايش قيمت ارايه كردهاند كه در دست بررسي است و هنوز تاييد نشده است.
چرخهاي كه هر سال تكرار ميشود. توليدكنندگاني كه به دنبال افزايش قيمت هستند و شهرونداني كه به دليل ثابت ماندن دستمزد و در واقع درآمد خود طي يك سال، سبد خريد خود را كوچكتر ميكنند.